解決房屋問題的第三條路

信報財經新聞

A25  |   時事評論  |   By 鍾知途  |   2014-07-31 

 

在7 月24 日的立法會房屋事務委員會上，近百團體要求恢復租務管制，以紓緩基層家庭的租務負擔。不少經濟評論員和地產代理則保持一貫想法，認為租管帶來的問題多於好處，其實，他們的說法只不過是強化政府一向側重的置業投資和公屋發展之路，而忽略發展穩健的私人住宅租賃市場，令租客成為這些房屋政策紕漏的犧牲品。故此我們有必要從整體房屋市場的角度了解當前房屋問題的癥結，藉以研究第三條可提供和可負擔房屋之路。 一、投資炒賣主導房市 表面看，近數年的租金飆升與房屋短缺的關係十分密切，但對香港這個投資主導房市的城市來說，投資炒賣和外圍因素才是租金狂升狂跌的主因。 香港金融研究中心的一份報告曾分析由1980至2011年的租金變動，發現投資回報的差距和金融危機才是租金變動的主因【註】。換言之，當其他投資的預期回報（包括樓宇、股票或債券買賣等）比租金收入愈高，業主愈傾向出售物業套現，或把資本投放在股票或債券市場，造成租盤減少。 即使新業主選擇出租物業，但因置業成本高，他們便不得不加租。買樓投資，累積財富沒有錯，這卻令一眾租戶承擔這些投資炒賣的結果，這又公平嗎？ 不少人說增建房屋才能解決房屋問題，而政府剛剛公布未來四年將有7.8萬個潛在一手私人住宅單位的供應，估計平均每年成落1.57萬個單位，相信樓價和租金有望回落。不過，這個供應能否滿足不斷增加的需求，令樓價和租金逐步下滑？而跌幅又有多少，同樣存疑。 不要忘記，政府和地產商眼見回歸後的七年私人單位落成量達2至3萬多，而物業資產值卻大跌，這樣又怎會雷厲風行大增供應而重蹈八萬五房策的覆轍？即使建屋量如期增加，也不等於租盤量增加，業主仍有決定物業去向的選擇，如把單位轉為賓館或空置單位待價而沽。故我們不能簡單放大樓宇供應對租金的影響，而忽略理順租務市場的發展。 二、房策傾斜置業炒樓 由八十年代至今，政府一直以鼓勵置業為房屋政策目標，強調置業階梯——即盡早置業，往後再買更優質的物業。至於長遠房屋策略只討論公營及私人房屋的供應，從不過問出租物業的供應問題，故此私人出租房屋只是香港房屋市場的剩餘產物。 不同的是，回歸前的房屋政策可提供多種住屋選擇，包括房委會或房協的出租房屋、居屋、夾屋及非資助私人樓宇，以滿足不同收入階層的需要。相反，自1998年金融風暴後，政府停建居屋、房協失去提供其他資助房屋的角色、市建局加快清拆舊樓等等，令中低收入人士全被推進私人市場，向發展商買樓頓成唯一的理想選擇。 相反，租樓則視為次等選擇，故此政策一直忽視私人租務市場的存在和角色，就連相關空置租盤的數字亦欠奉。2002年政府撤銷租管，純為刺激樓市，減低業主收回物業作其他投資用途的成本。然而，在沒有租管的年代，私人租務市場並沒有得到健康發展，新增樓宇量一年比一年少，空置率更跌破自然空置率4.35%，拖欠租金和舊樓失修亦沒有消失，這可從香港業主會網的黑名單見到，遑論增加業主出租物業的信心，相反部分業主寧可空置物業或「租」予親戚。 儘管租樓不是政策目標，但它畢竟是普羅大眾的其中一項住屋選擇，養活30多萬住戶，佔整體房屋供應大約14%。在現時房屋供求失衡下，樓價和租金高企，租戶不但捱貴租，尋找適合租盤亦很困難。地產代理只勸稍有積蓄的人及早置業，而地產商則為滿足置業需要，不惜興建只有百多呎的「時尚房」。不少人眼見樓價只升不跌，便借錢入市，替地產商打工二三十年，生活全受綑綁，成為香港業主會所稱的「樓奴」。有些業主為求鬆綁，惟有以高租金放盤，把他們部分的置業負擔轉嫁租戶。業主沒有錯，但為何租客須為此買單呢？ 三、缺漏的公屋發展 無獨有偶，公屋供應亦同樣嚴重短缺，房署剛公布今年新增建屋量比上年度少逾一半，低收入家庭可以申請公屋，但等上樓卻遙遙無期；即使政策承諾於2018年起，每年增建20000個公屋單位，但房署的扣分制對近12萬非長者單身申請者設下諸多限制，每年編配予非長者單身人士的名額只有2000個；35歲單身人士更要等十年或以上的時間，這群人可以怎辦！ 更嚴重的是，當社會不斷催迫政府加快增建公屋，政府不惜開展沒有完善規劃的發展項目，最後只會製造多幾個「天水圍」這類規劃失當的新市鎮，造成更多社會問題。 發展私人租賃市場 過去政府一直側重透過置業投資和公營房屋兩條支柱去解決香港的住屋問題，實在嚴重忽略市民對租屋的需求；而且這方面的需求有增無減，實有必要重新釐定私人住宅租務市場的角色，正視其發展，並予以規管。租管，不只幫助受壓的租客，亦應保障小業主的權益，倘若有效執行，它不但可打擊欠租的租霸，更可確保小業主長遠有穩定的租金回報。  不少人覺得恢復租管，業主便會封盤，但實情卻是，有了適切的租管，例如提供較長年期的租約、限制終止租約的條款、設立合理的加租幅度機制，雖然會減少那些短線投資的業主出租物業，但卻增加一批重視長遠投資的業主，他們每年可以按通脹、維修、經濟損失（如按揭利率的上漲等）等成本，或長遠租金升幅的比例加租。長遠而言，這種安排亦有助穩定樓市。 此外，政府不能像以往般只銳意增加樓宇供應，而忽略增加租盤量，這方面可參考海外國家的經驗（包括德國和澳州），推行鼓勵出租物業的稅務優惠等措施。市建局和房協不妨利用部分復收的土地興建出租物業，交由熟悉物業的非牟利機構代租代管，以協助不同階層改善居住環境。 民主黨最近亦提議把未補地價的居屋、出售公屋鬆綁出租，所得的租金由業主與政府分攤，雖然這有房屋商品化之嫌，但如果重設租管不是短期措施，這未嘗不是一條提供可負擔房屋的出路。同時，這亦可減少這類業主因非法出租物業，給某些租客脅迫下故意拖欠租金的風險，否則這些「租霸」案例繼續成為業主會批評租管的口實。 最後，政府還須強化業主對租管及出租物業的信心，設立處理租務糾紛的中介機構，或考慮發展如台北市的「空閒住宅政府代租代管計劃」，由熟悉物業和租務的非牟利機構或社企協助代租代管，以減低並解決租屋糾紛，提高業主出租的意願。 的確，租管不是解決房屋問題的萬靈丹，但它卻是規範及發展私人住宅租賃市場其中一環，若配合其他政策配套，長遠而言，私人住宅租賃市場可成為長遠房屋政策的的第三條支柱。 【註】Wang, Honglin, Chu Zhang and WeihangDai. 2013. Rental Adjustment and Housing Price:Evidence from Hong Kong's Residential PropertyMarket, Hong Kong Institute for Monetary Research.