發展市民可負擔私宅租賃市場

信報財經新聞 A23 | 時事評論 | By 查理斯  2014-12-29

運輸及房屋局局長剛公布長遠房屋策略（簡稱「長策」）及其推行進度，強調只有增加房屋供應才能解決現在房屋短缺及樓價租金飆升的問題，又重申不考慮其他無助房屋供應的建議，包括坊間提議的租務管制、租金津貼及過渡房屋等，只考慮探討豐富資助自置居所的形式。這意味未來10年，除了興建20萬個公屋單位，政府主要透過鼓勵置業，供應28萬個出售房屋。 本港樓價自金融風暴後不斷飆升，由2009年至今房價指數升逾1.5倍，市民買樓百上加斤，但政府仍不斷鼓勵置業，藉以托起樓市與支持銀行業，卻沒有探討發展及規管私人出租房屋市場的可能性，以增加更多房屋選擇，令整體市民享有適當的住房權利。   誠然，政府致力在未來10年增建48萬個單位，但即使順利取得150幅土地，逐年興建2萬個公屋單位，9000 個居屋單位，同時不斷賣地，難道未來20萬個公屋單位可以應付現在逾26多萬個公屋輪候住戶？發展商又願意不理供求下，隨便起樓，隨便把新單位以低價推出市場嗎? 房屋供應難滿足現實   在正常情況下，單純增加土地供應，是否真可以令樓價與租金平穩下調？更何況，目前在150 幅目標土地中，有逾42幅仍待城規會通過規劃，亦有眾多地皮未諮詢區議會，短期內房屋供應預期不足，樓價繼續高企。租金在沒有租管下繼續攀升，由2009年至今，升幅已達70%，遠高於實質工資指數的增長（4%），輪候公屋的人數結果有增無減，他們只能租貴樓，或與父母同住；而收入稍高的家庭則紛紛借貸置業，寧做樓奴，也不想替業主供樓。   可是，張炳良局長卻似不知民間疾苦，侃侃而談「豐富資助房屋的方式」，沒有提出任何具體措施，而外界則被引導討論政府有意出售兩幢「新公屋」，以吸引公屋戶購買，騰空公屋單位，然而其數量有限，試問又可騰空多少單位呢？  政府一直只眼增加出售房屋，鼓勵置業，製造需求，卻鮮有從減少市民依賴置業或申請公屋的方向思考其他房屋選擇。而最為人所忽略的房屋選擇就是私人住宅租賃市場的發展，包括：鼓勵業主出租空置單位；透過補貼大廈復修，鼓勵出租業主持續放租；利用重建用地及地鐵上蓋項目增建私人出租房屋；加強發展及規管租務市場的配套，例如設立資產增值稅和租務管制。   根據「長策」報告，現在有逾10.5萬個住戶正居於環境欠佳的出租單位，其中有8.1萬戶住房，人均居住面積普遍低於50方呎，他們生活在貧窮線下的機會十分高，貧窮率達21.9%，比整體貧窮率（14.5%）為高；他們承受高租金及被迫遷的壓力，但政府沒有政策討論發展及規管私人住宅租賃市場，就連空置租盤數字也沒有，卻不斷聲稱租管將減少租盤的供應。 以新策略釋放空置單位 近年，房地產社企「要有光」推出光房計劃，物色市場上持有物業的業主，游說他們把空置物業出租給社會上有需要的單親家庭。該組織協助業主處理租務事宜，釋除他們擔心「租霸」佔用物業的疑慮。目前，已有50多位「良心業主」願意以低於市價出租物業，為期3年，支援100戶單親家庭。除了提供房屋外，「要有光」更為單親家長建立鄰里關係、提供職業輔導、搵工培訓等服務，以助他們脫貧。最近它更投得市建局轄下中環保育項目的幾個住宅單位，以及計劃把政府持有的前九龍紗廠眷宿大樓，翻身成45個住宅單位，以綜援戶租金津貼水平，租予有迫切房屋需要的單親家庭。 光房計劃給我們一重大啟示：就是市場上確實有不少空置單位，但需要用特別措施釋放它們。影子長策會曾在《信報》（2014年3月17日「拆解『空置論』語言藝術」）力證本港空置單位約有18 萬個，空置率達12.5%，其中大單位佔比重偏多。如何鼓勵手持多個物業的業主出租物業，「長策」隻字不提，其實，政府可參考德國的經驗，透過稅務優惠的方式，減低業主的物業稅，或設立房屋免稅額，獎勵他們以低於市價的租金出租房屋，增加租盤。更重要的是，支援社企或非牟利機構從事代租代管計劃，撮合業主與租戶，一方面，為業主解決租務事宜，釋除他們放租的憂慮，另一方面，為低收入租戶提供可負擔的房屋及適切的支援和服務。   鼓勵復修增加盤源 目前本港有逾6000幢樓齡50年或以上的舊樓，政府不宜再用拆卸舊樓、興建豪宅的方式推動市區重建。畢竟，大部分基層市民都住在舊區，例如深水、觀塘、葵青、油尖旺和九龍城等地區，若市建局繼續以「拆樓建豪宅」的方式推行重建，一方面，新建樓宇價格太高，未能惠及該區的重建居民，另一方面，大量減少現有租盤，破壞低下階層的居住空間。  故政府應以復修為主、重建為輔的方式處理舊樓，以法國為例，當地政府透過補貼及稅務寬免，鼓勵業主復修物業，並與業主達成協議，設定指定的租金上限，在9年內把物業租給低收入家庭。換言之，港府可研究優化「樓宇維修綜合支援計劃」，為出租業主增加額外的補貼及稅務寬免，鼓勵他們翻新樓宇，安裝節能裝置，長期出租物業。  倘若某些舊樓的復修成本很高，需要拆卸，政府可參考美國及澳洲的經驗，透過低息貸款、低價賣地或稅務津貼的方式，與發展商合作興建私人出租物業，並規限發展商興建「居住面積適切」的出租樓宇，例如在固定的年期內（如10至15年），租予未獲配公屋的中低收入階層，而其租金上限可參考應課差餉租值來設定，並用租金指數或物價指數的升幅作為加租幅度。除了重建用地，港鐵上蓋亦可透過這類公私營合作計劃，興建出租房屋，逐步取締房。   效法德國措施穩定樓價 現在政府沿用鼓勵置業方式，讓居屋業主出售未補地價的居屋──「白居二計劃」，但在求過於供的情況下，很多業主開出與私人樓宇相若、甚至更高的價格，但這些未有補地價的居屋畢竟仍屬資助物業，不宜作為賺錢工具，建議政府只容許業主出租未補地價居屋予持白表的家庭，而租金應設上限以支援中低收入家庭。 配合上述發展租務市場的方式，政府須把「磚頭」的短線投資價值減低，增加長期出租物業的誘因。參考其他國家的經驗，這包括收緊按揭借款、設立「資產增值稅」及增加徵收額外印花稅的物業轉售期。以德國為例，其樓價在過去20年平穩下調，沒有受金融危機影響，2008年後更因低利率而微升，主因是嚴格控制按揭貸款，又實施「資產增值稅」，向出售持有10年或以下物業的業主徵收25%資產增值稅及5.5%團結稅，以鼓勵業主長遠投資物業，賺取租金收入。  此外，政府須因時制宜，研究設立富彈性的租務管制，平衡業主與租戶的權益，包括加強租住權的保障，收緊終止租約的條款，延長終止租賃的通知期由1個月，延至3至6個月；此外，設立租金穩定機制，減少租金大起大落，在租金飆升時，為新租約的租金水平訂定上限，並把加租幅度與通脹、按揭利率的變動，甚或與若干投資回報掛，讓業主取得穩定回報。   過去9 年，香港的房屋供應卻大幅萎縮，相反2004 年撤銷租管前，新落成的樓宇每年高於2 萬至3 萬伙，可見租務管制不是影響房屋供應的主因，相反，適切的管制，加上其他配套，卻能建立穩健的私人住宅租賃市場，令香港變成一個可宜居的公平城市。

圖片來自南華早報(South China Morning Post)http://www.scmp.com/news/hong-kong/article/1248501/hong-kongs-subdivided-flat-dwellers-pay-more-rent-less-space