四大方向改革《業主與租客條例》

信報財經新聞     A21  |   時事評論  |   By 查里斯  |   2014-07-07           今年的7月9日，是政府撤銷租務管制十周年。回望這沒有租管的十年，雖然樓市興旺，但樓宇供應量不增反跌，住宅租金長升長有，基層市民的居住環境每況愈下，樓宇失修也非罕見。根據差餉物業估價署資料，各類私人住宅落成量由2003年的2.6萬個減至2013年的約8300個；同期，各類私人住宅的租金指數則由73.6升至154.5，升幅達109%。 至於細單位租金的升幅更高，以40 平方米或以下的私人住宅為例，租金指數升幅達116.7%。相反，平均名義工資指數只升41%，在樓宇供應減少及租金不斷飆升下，逾25 萬輪候公屋的基層家庭及人士只能繼續承受租金的重擔。 香港社會服務聯會上月指出，香港的住屋狀況在近十二年出現大倒退。政府的房屋政策傾向維護私人物業市場發展，包括停建居屋、減少公屋供應及廢除租管，這造成今天樓價和租金的不斷攀升。 對輪候公屋的低收入人士來說，租住一個僅有100呎、質素欠奉的房，月租卻需3000至4000元，已佔其入息逾四成。收入較高的一族同樣須面對樓價高企的壓力，不少因而選擇租樓，400至500呎的單位月租要萬多元；若承受不了，便迫於盡快入市買樓，然後揹上二三十年的按揭債務，半生為發展商打工。這種有利地產霸權的房屋政策，令不少中產和低收入家庭無路可走，情況至今仍然未有改善。 即使特首在《施政報告》承諾2018年開始每年提供20000個公屋單位，又說未來十年將增建20萬個單位，但短期內由於土地供應不足，房屋署未能大量興建公屋單位，故此審計署估計，一般公屋申請人的平均輪候時間將延長至平均五年。 此外，政府計劃於未來十年興建大約19萬個私人住宅單位，可是私人物業市場經常受到外圍因素和市區重建影響，樓價和租金變動極大，出租空置單位的數量也不明確，政府也沒有這些單位的統計數字，訊息不透明，缺乏相應政策鼓勵出租住宅物業的發展。 面對私人住宅租金不斷上升，短期內政府未能為有需要的基層市民提供可負擔的房屋；這樣，檢討及改革《業主與租客（綜合）條例》，便可為市民提供一個較穩定的租住環境，這實為社會所需。根據立法會及政府剛公布的租管研究結果，筆者發現不少國際城市都會因應社會需要而廢除或重設租管。 雖然租管的種類繁多，但大多涉及保障租住權和「加租調節機制」。粗略歸納有三代模式：第一代租金管制——控制租金水平，缺乏彈性；第二代租金管制——是一種調節加租幅度的機制，主要按成本或投資回報釐定加租幅度，較有彈性；第三代租金管制——這一代的加租調節機制，只規管租約期內的租金變動，豁免規管新租約的租金水平，彈性更高。 過去提及的租管問題，包括出租單位減少和樓宇失修，如政府剛公布的文件指出，較大機會出現在那些缺乏彈性和把租務市場劃分為「受管制」及「非管制」的租金管制下。 相反，加拿大的不列顛哥倫比亞省或安大略省，第三代租管不見得對新落成樓宇的供應有所影響；而她們也有配套避免租管帶來的問題。因此，問題不是應否設立租管，而是哪一類租管設計及其相應配套較有效解決問題，筆者透過美加及歐洲城市實行第二及第三代租管的經驗，建議政府和公眾可從四個方向檢討和改革目前的《業主與租客（綜合）條例》： 一、為終止租約設限及延長通知期 現行條例未能為沒有物業的家庭提供一個較穩定的居住環境，業主只需一個月通知，租戶便要遷離。相反，根據歐洲的租管經驗（如德國和荷蘭），一般的租約年期較長，甚至沒有限期，業主不能隨意終止合約，而通知期一般是三個月。 有別於德國及荷蘭，加拿大多個省份沒有訂立長年期的租約，若租約期滿，業主與租戶須要自行商討續租事宜，即使業主不同意續租，租戶也不一定須要遷出，他們每月或每周可用繳租方式繼續租住單位；如果租戶違反租約（例如遲交租或破壞物業）、業主欲收回物業自用、讓近親自用或重建……，業主均可向「業主與租戶委員會」（半司法機構）申請終止租約，通知期分別是14天和30天，委員會便會舉行聆訊，邀請雙方出席，最終由委員會作出裁決。 為確保租戶享有較穩定的租住環境，法例上，政府可重新加入限制終止租約的條款，並把通知期由一個月增至三個月。此外，亦可考慮訂立一年死約、兩年生約的定期租賃，讓低收入家庭有充足時間輪候公屋；但這須要為第一次訂租設立上限，例如參考同區同類型單位的平均租金。 二、加入「加租調節機制」 鼓勵業主持續出租單位眾所周知，現時業主可以按市場狀況自由加租，但如果租金升得太高，租戶便會承擔不了；若它跌得太低，業主出租物業沒有得。較穩健的做法是，業主根據一套「加租調節機制」提出加租，以加拿大安大略省為例，租約期間，業主每年只可加租一次；加租前三個月，業主須通知租戶有關事宜；業主須按「加租指引」（RentIncrease Guideline）加租。「加租指引」一般與消費物價指數掛，若業主加租時想超越「加租指引」所訂的最高加租幅度，可向「業主與租戶委員會」申請。委員會為保障業主的權益，會考慮多項因素的變動，如管理費、差餉、物業稅、按揭利率、財務損失等而批核業主的加租方案。除了成本外，有些地方更考慮投資回報率釐定加租的幅度。 三、鼓勵樓宇維修 提高居住質素無論有沒有租管，業主不一定主動維修樓宇，究其原因，這會涉及巨大成本。為了鼓勵業主維修樓宇，第三代租金管制把不定期的樓宇大維修、新增服務等成本計算在租金加幅比例之上，又或讓出租物業享有較高的樓宇維修補貼。因此，政府可以考慮把「加租調節機制」加進《業主及租客（綜合）條例》，一方面訂立合理及穩定的加租幅度，另一方面，鼓勵業主維修樓宇及新增設備，以提高住客的居住質素。 四、鼓勵空置單位出租 這有三種方法：1. 新租約租金可自由釐定。根據美加德的租管經驗，第三代租務管制容許新租約租金按業主與租戶雙方決定，業主可根據市場狀況而提高新租金的水平，法例不設限，但對部分歐洲的租管而言（如德國），雖然業主能自由訂定新租約的租金，但法例規定業主於出租房屋短缺時，不應把租金水平訂逾同區同類型單位租金的20%，以防止謀取暴利，製造房屋問題。 2. 新樓宇可獲豁免規管。有關豁免新樓的年期，每地有不同做法。在加拿大不列顛哥倫比亞省，她的租管不會豁免新樓；在安大略省，她會豁免於1998年6月17月後建成、但從未佔用的租住單位；在曼尼托巴省，她則規定2005年3月後建成的新樓宇可享有二十年租管的豁免。然而，界定「新樓」定義時要小心，否則有可能像紐約製造兩個不同租金水平的租賃市場，屆時收入稍高的人有機會選擇受規管的出租單位，令有需要的人未能租住可負擔的單位。 3. 委託市建局及房協運用已收購的土地發展出租住宅物業，並以可負擔的租金水平出租單位。香港房地產發展一直過分傾向投資炒賣，以圖利為主，令希望安居樂業的人買不起╱租不到樓。若香港要成為廣大市民的宜居城市，政府除了繼續增建公營房屋之外，也須盡快檢討《業主與租客（綜合）條例》，重設租管，建立一個更為穩健的私人住宅物業租賃市場，為市民提供更多可負擔的出租單位，並確保小業主有穩定的租金收入。