擴大公屋以外的「社企房屋」

作者：鍾知途
上周一連四天，聯合國人類住區規劃署（United nations Human Settlements Programme）在香港舉行亞太區房屋論壇，主要討論利用市場的力量（包括資本、服務及融資）為貧民提供可持續及可負擔的房屋。或許，在一些東南亞國家動用私人的捐款可短暫解決天災導致的房屋問題。

市場不能解決房屋問題

但在香港，若政府將房屋問題全交由市場解決，相信在私人住宅租務市場上會出現更多非法的、人均居住面積偏低的劏房及籠屋。而愈窮的港人，只能愈住愈細，愈住愈貴，形成富裕城市中的貧民窟。雖則劏房給人的印象並非宜居之所，但不知不覺，它逐漸成為合理的居住模式，近年地產商為了滿足青年及小家庭的需要，便不斷興建豪華劏房，兩百多尺，開放式廚房，動輒400多萬。這便是市場解決房屋問題的後果。

即便由市建局以改善舊區環境之名推行的市區更新計劃，雖然她以七年樓鹷樓價賠償給受影響的業主，看似十分吸引，姑且不談它破壞舊區的鄰里及地區歷史，但它所興建的新樓盤，例如土瓜灣的喜點、旺角的skypark等，尺價根據市場走勢，動輒也要14,000-19,000元，不但非一般家庭可以負擔，更將附近的樓價及租值拉高，令到基層市民租樓的負擔愈來愈重。

無可否認，自政府實施多項印花稅及收緊供樓的按揭成數，市民借貸及置業的難度已增加，有助減低樓市泡沫的機會，但熱錢沒有流走，加上地產商倒行逆施，為滿足需求，提供二按，鼓勵市民上車。當樓價及租金預期仍持續上升，即使財爺不斷提醒市民留意美國將會加息，許多人仍會孤注一擲，選擇置業，不想繼續租樓為他人作嫁衣裳，看看近期紅磡環海東岸及東涌東環II的銷情便可見一斑。對小業主來說，短期內至少可以住得舒服一點，但長遠為了擺脫做樓奴的枷鎖，便要絞盡腦汁拼命揾快錢。

然而，政府無計可施，只按市場或鼓勵置業的思路，續利用貸款擔保的方式鼓勵居屋業主補地價，以增租盤的供應，但這又會否誘使更多人將已補地價的居屋按上按，繼續催谷樓市呢？即使業主按牌理出租居屋，居屋租盤質素高，難道它的租金又可定在基層市民可負擔的水平嗎？

香港的房屋問題一言以蔽之是歐美熱錢湧入、低利率及本地貧富懸殊的結晶品，房屋供應固然不足，但需求更是無止境膨脹，換言之，愈有錢的人，置業投資的需求愈大，更把「剛性住屋需求」擠至市場的邊緣。

公屋以外的房屋選擇

沒有政府介入市場，市場不會為市民提供可負擔的宜居之所。增建公營房屋是社會的共識，但若將「政府的介入」等同於「增建公屋或居屋」，便會大大限制房屋出路的想像，更令政府有藉口不理會加快建屋的代價，盲目起樓，破壞新界農地與家園，又或不理社區配套見縫插針，制造其他社會問題。

在公共房屋以外，究竟有什麼可能的房屋選擇呢？筆者嘗試抛磚引玉：英國有一間類似香港「要有光」的房屋社企，名叫Golden Lane Housing (註1)，主要為有學習障礙的國民及其家庭提供社會房屋及支援服務。由於當地的社會房屋供應不足，這間房企便在物業市場尋找合適的業主提供出租房屋，並強調會協助業主處理所有租務及保養物業事宜。

過去十多年，Golden Lane housing先後發行三次社會投資債劵，又用實證研究向公眾展現社會房屋的成效，成功籌得資金，購買多間物業。改裝物業後，便出租給有學障人士的家庭。現時她擁有415間物業及承租268間房屋，為一千五百多名學障人士提供服務。但借錢是要還的，這間房企主要倚靠租金收入（佔整體收入98%）還款、派息以及應付日常的營運及服務等開支。而大部份租戶的租金則由政府以高於一般房屋津貼的金額所支付。換言之，她十分倚靠政府政策的支持，以維持穩定的收入。一旦政府削減房屋津貼，又或房企營運不善，債券投資者將承受損失。

 同樣，香港房企「要有光」的營運模式之所以可行或能擴大，除了因為她能物色良心業主提供廉價房屋外，更重要是，政府將空置宿舍以低廉的租金租給房企，減低她的承租成本。此外，由於香港的綜援租金津貼不高，房企需要以合租的形式租給貧窮的單親家庭，令每間光房的租金水平不至太低，再加上低成本，所以租金收入才足已維持房企的營運。上述兩個例子都說明，政府在社企房屋的商業模式中扮演了一個舉足輕重的角色。

 

「社企房屋」的模式

在增建公營房屋以外，究竟香港還有什麼出路，解決現時低收入家庭及單身人士的住屋問題呢？其中一個可能方法是：利用現有的物業提供可負擔的適切房屋，參考「社企房屋」的模式，政府可透過公營機構或房企向私人物業的業主提出一套有社會目標的承租計劃。這項出租計劃帶有扶貧或住屋權的社會目標，租金水平定在市值租金某個百份比（例如7-8成），租賃期至少三年，如果良心業主願意放租愈長，他們便享有較多優惠，以吸引他們的參與，這些優惠包括較高的免稅額、維修津貼及支援服務、居所貸款利息扣除上限等，又或降低差餉及物業稅。而所有租務及維修事宜則交由房企處理，方便業主收取租金或收回物業。

由於這項承租計劃帶有社會目標，房企需要向公眾展示它的社會成效，以吸引更多良心業主參與。換言之，計劃需要包括為出租房屋訂定宜居指引，包括最低的人均居住面積、最低的獨立廚厠面積、適切的室內活動空間、充足設備的項目（包括窗、空調、抽氣扇、水電錶）等，此外，房企也可聯同其他社會服務團體提供不同的服務介入包括揾工支援、鄰里建立、技能提升、學習支援等等，並需展示它們的成效及影響。

 

要大量承租物業，政府需要建立一個專項基金，建議利用涉及不動產的印花稅收入成立一個「社企房屋基金」，用作支援中、低收入家庭的住屋需要。根據稅局的資料，過去五個財政年度，涉及不動產收取的印花稅收入（包括來自雙倍印花稅、買家印花稅等）每年平均約273億，這些收入來自房屋投資，用之於解決房屋問題，實理所當然。最後，為了加強這項計劃的成效，政府應引入空置稅，減低業主囤積物業，浪費資源的情況。

 

既然公營房屋的供應緩慢，又遇上鉛水問題，港府不妨在私人租務市場上探索多一條出路擴大這類「社企房屋」，為市民提供多種適切及可負擔的房屋選擇，長遠而言，更應訂立規管及發展私人租務市場的措施。而聯合國人類住區規劃署在2016年的房屋議程上亦應配合，肯定各國政府在規範及發展可負擔的宜居城市的角色，為不同社群提供多元的房屋選擇，以保障國民的住屋權。

註1: Golden Lane Housing 的網址：http://www.glh.org.uk