政府與房委會正密鑼緊鼓研究出租未補地價居屋的可行性。這是一項嶄新嘗試，若處理得宜，便可增加租盤供應，否則只會再推高二手居屋的樓價。 由於現時樓價高企，不少人若可負擔租樓，便不會選擇置業，免做樓奴。可是，目前租金年年躍升，萬元以下的租盤似已緊絀。根據差餉物業估價署，全港的租金指數（2009年 = 100）在過去五年升達59%，平均每年上升11.8%，40平方米以下單位每年平均更升13.6%。眼見樓價與租金不斷飆升，當政府的新居屋推出，又或發展商的細價樓盤出台，市民只能誠惶誠恐，孤注一擲，借錢入市；今年初的新居屋更錄得超額申請，逾11萬申請人只能爭奪2160個單位。
近日，有房產資深評論員指出，有父母為協助子女供首期，只能向不受金管局監管的財務公司抵押物業，不斷加按，造成細價樓的樓價長升長有，樓市泡沫迫在眉睫。不過，特首沒有在《施政報告》提出短期措施以穩定樓價和租金，只計劃推出限量居屋如「綠表置屋先導計劃」；這種避免與發展商爭利的做法，結果是不斷傳遞求過於供的訊息，強化樓價持續上升的預期心理，令更多人急於置業。
當務之急，政府應減少提出刺激置業需求的措施，銳意增加房屋選擇，研究提供多類型的可負擔出租房屋，包括利用未補地價居屋提供廉租單位，並盡快訂定政策規範私人租務市場的發展，穩定樓市。以下是筆者提出的三點建議：
一、規管未補地價出租居屋
眾所周知，居屋屬於政府的資助房屋，自1978年由殖民地政府引入，除可協助中低收入家庭滿足首次置業安居的需要，同時也可增加市民對香港的歸屬感。現時全港有38 萬個未補地價的資助房屋，當中便有26 萬個居屋。有政黨認為，若能解封未補地價居屋的出租限制，料可增加可觀的租盤，紓緩租金上漲的壓力；但考慮到這些房屋非圖利工具，建議按出售居屋的折扣率，把所得租金與房委會對分。換言之，若折扣率70%，七成租金收入歸業主，三成歸房委會。 這個「租金分成」方式看似合理，實質是赤裸裸把居屋商品化，因為業主可按供求而釐定租金，務求取得最高的租金回報率，然後與房委分肥。試問這種安排如何滿足中低收入家庭的住屋需要？
究竟如何規管未補地價居屋的出租方式？在現時的房屋政策下，公屋原本可滿足低收入家庭的住屋需要，但供應不足，逾27 萬家庭及單身人士輪候；而收入稍高於公屋申請入息資格的家庭則只能靠自己，但樓價和租金高企，住屋選擇有限，負擔相當沉重。 因此，「未補地價居屋的出租計劃」須因應上述有需要的住戶，建議入息上限可參考住戶入息中位數或房協乙類出租房屋的入息資格，一人入息上限建議定在入息中位數的1.6倍【表1】。 租金水平必須規管，不得高於同區樓齡、面積相若的私人單位平均租金的五成左右。為免業主把居屋成數個房間出租，政府可參照房委會過去三年（2009╱ 2011至2012╱ 2013）編配公屋單位的平均面積，釐定不同人數「最低要求」的居住面積【表2】。
此外，計劃亦須令業主有穩定的「租金收入」，加租幅度可按過去二十年同區私人單位差餉租值的平均升幅調整；若求簡單，可與物價指數變幅掛鈎。在租住權保障方面，租約兩年，租戶有優先續租權；如果業主欲收回物業自用，可向房委會申請收回物業，通知期約三個月。 或許有業主會擔心遇上「租霸」，房委會則可扮演中介人角色，或委託房產社企擔當這個角色，協助業主處理配對租戶、收租、排難解紛等事宜。若有租戶違反合約，拖欠租金，房委會可協助業主向土地審裁處申請訴訟，相信將有利加快審裁程序，增加業主出租物業的信心。
二、增加出租物業誘因
若上述「出租計劃」實施順利，政府可再考慮邀請私人單位業主參與，做法可以很多，例如全港有6000幢樓齡超過五十年的樓宇，主要集中在九龍城、深水埗、油尖旺、荃灣等舊區，許多舊樓業主由於種種原因而不願意維修物業，造成樓宇失修，石屎剝落，牆壁滲水。 政府可研究在「樓宇維修綜合支援計劃」下，以高額維修補貼及減差餉的方式，鼓勵舊樓業主維修家居，條件是須與房協簽訂協議，承諾以低於市值租金出租單位若干年；租約期內，加租幅度按二十年差餉租值的平均升幅或物價指數調整。同樣，房協可充當代理角色，或委託社企，處理配對租戶、收租等租務事宜，以減低業主出租的風險。
三、規範私人租務市場穩定樓市
過去幾十年，政府的房策一直鼓勵置業投資，大量興建資助自置房屋，1997 年金融風暴，私人物業市場遭受嚴重打擊，發展商遂有機可乘，彈劾政府干預市場，最終政府停建居屋和夾屋、減少土地供應、撤銷租務管制等等。 即使2011 年復建居屋，政府為免發展商批評，只能限量供應；在租務市場，政府則完全放手不管，無論人均居住面積、通風設備、廚廁設備、租金、租住權保障等，政府一概不管，造成各式各樣的劏房出現，呎租不下於豪宅。 此外，公屋以外，政府也不鼓勵（以特惠價賣地）房協及私人公司興建不同類型的可負擔出租房屋，造成現時的房屋選擇單一，令許多輪候公屋的人或不合資格申請公屋的家庭租住不適切的劏房。
更差的是，在房屋供應短缺下，業主的議價能力比租戶高，合約條款往往只有利保障業主一方，業主也可隨時收回物業作其他用途；相反，租戶須承受不確定的加租幅度與終止租約的威脅，至於沒有獨立電錶的房戶，還要面對業主濫收電費及各種名目的費用。 當大眾要求政府重設租務管制時，特首卻聲稱這會減少房屋供應，好心做壞事。不過，資深房產評論員湯文亮卻指出，即使有租管，出租空置單位總有得著，而所謂「租霸」，無論設租管與否，這類風險都會存在。最重要的是，租管可以紓緩飆升的樓價，減低樓市出現泡沫的機會。
綜觀實施租管的歐洲國家，如德國、瑞士及法國，雖然她們設有租管，平衡業主與租戶的權益，但她們的私人出租房屋市場卻發展得相當龐大，可見有租管，租盤供應不一定減少。至於香港的廉價租盤少，歸根究柢，是政府政策傾向鼓勵置業投資，容許投資者「一屋劏十」，卻不鼓勵發展其他可負擔的私營出租房屋，令房協失去舊有的角色，更令房產私人公司如香港平民屋宇有限公司在市場上逐漸消失。因此，政府有必要盡快訂定政策，規範私人出租房屋市場的發展，增加房屋選擇及穩定樓市。 政策研究員 查里斯 |
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