轉載：好心腸，累街坊?—從實證思考租管

信報財經新聞   A18 | 時事評論 | By 邱誠武  2015年1月2日

政府上月（2014 年12 月）公布長遠房屋策略（長策），說明權衡利弊後，在香港實施租務管制並不符合居住環境欠佳住戶及社會整體利益。長策亦申明，政府有決心有計劃持續不懈地增加房屋供應，根本地回應因供應不足而致租金持續飆升的現象；同時繼續與相關機構合作，加強公眾教育，推動良好的租務做法。

長策公布後，有評論指供應需時，不推行租管是無視貧困戶的安居問題。我對此論，不敢苟同。

運輸及房屋局過去兩年多次與房居民及關注團體座談，亦探訪過深水、香港仔和觀塘的房戶，多方了解他們的苦況。為此，我們本「實證為本」原則，用上多個月反覆探究租管和租住權保障的本地和外國經驗，並在去年7月把研究分析結果提交立法會房屋事務委員會【註1】，該報告參考了國際組織的資料，以及多名海外及本地專家取材自紐約、三藩市、瑞典和本地的實證研究和分析。附【表】扼要綜合他們的觀察，有興趣的讀者不妨細閱有關報告。

業主揀客 租金上升
 

總括來說，有關研究顯示租管實行後，出現租盤減少的現象。社會上有意見認為，只要針對性地管制某類樓宇（主要是租金較低廉的單位）便能避免供應減少。然而，紐約、三藩市和瑞典的經驗卻顯示事與願違：受管制或稱「受保障」的單位「一盤難求」，要憑關係才得到招租資訊。
 

業主「揀客」更甚，並調高首次租約的租金，彌補以後在租賃期間內預期加不到的租金損失，弱勢社群（如低收入和日薪工人、少數族裔人士、殘障人士等）在這種環境下，更難物色單位租用。
 

除了「揀客」和租金先行提高外，亦不能排除一些業主嘗試用其他方法彌補因租務管制帶給他們的損失。香港過去在房屋供應緊張並施行租管的時期，便有業主以「鞋金」等名目，又或遠高於正常水平徵收水、電、煤等費用；業主亦可能向準租客索取較高的按金，令那些家無恒產、手停口停的租客搬遷更困難、更小彈性；更有甚者，「走法律罅」的業主可藉修改租賃條款，使有關協定在法律上無法構成租賃關係，令其單位免受任何租務管制措施規管。

我們並非視而不見問題所在。在供應不足的情況下，低下階層面對租管可能帶來「未管已加租」、租盤減少、各種巧立名目的附加費等副作用，從何談保障或選擇呢？只看表徵而藥石亂投，不計後果又是否可取的做法？
 

對症下藥 治本王道
 

「經濟合作與發展組織」（經合組織）在2011年研究了33個會員國的房屋政策【註2】，指出租管影響傾向弊大於利，如計入樓宇質素，沒有明顯證據顯示租管較嚴的國家平均租金相對較低；反而業主傾向起租時的租金叫價提高，令新租客承擔代價。經合組織的跨國數據也顯示，租金和租住權管制力度愈大，其出租住房質素低劣較多；租管亦降低勞動人口的移動，令人們不願按工作需要遷居，變相減低社會流動和經濟效率。
 

我們的研究也留意到，為了平衡租管令業主減少維修或不再把單位出租等負面影響，那些即使實施租管的外國政府，須同時給業主提供補貼。以德國為例，業主報稅時可以把因租管招致的租金損失作扣減；政府又為新建的出租樓宇提供累退折舊的稅項寬免，並有條件地資助發展商建造房屋出租。這些附加於租管的措施基本上是以公帑資助業主和發展商，在本地是否可取，大家莫衷一是。立法會秘書處就租管的研究報告【註3】亦指出，自1980年代末開始，英格蘭、威爾斯和新加坡等地相繼逐步撤銷租管。
 

當本地和外國實踐都充分顯示出租管的負面作用時，若然今天政府莽推租管，徒屬「好心做壞事」，最終低下層市民吃虧，實非大家所樂見。我們不能迴避當今房屋問題的本質，乃供應不足，因此對症下藥，宜聚焦長期持續增加供應。惟有堅定、有毅力地處理問題的核心，才是治本之王道。

【註1】運輸及房屋局研究報告：http://www.legco.gov.hk/yr1 3-1 4/chinese/panels/hg/papers/hg0707cb1-1709-1-c.pdf【註2】經合組織研究報告：Andrews, D.,A. Caldera Snchez and A. Johansson（2011）, Housing Markets and StructuralPolicies in OECD Countries, OECDEconomics Department WorkingPapers, No. 836, OECD Publishing【註3 】立法會秘書處研究報告：http://www.legco.gov.hk/researchpublications/chinese/1314in18-tenancy-control-in-selectedplaces-20140702-c.pdf

邱誠武 署理運輸及房屋局局長